La práctica del alquiler vacacional se ha venido desarrollando a lo largo de los últimos años de forma habitual en Canarias. Esta práctica es incluso anterior a la consolidación de la actividad turística en determinadas zonas de las islas.

Tradicionalmente ha existido y existe una demanda potencial de este tipo de modalidad de alquiler frente a las modalidades hoteleras convencionales, si bien no existía un marco normativo que las regulara.

La Ley 7/1995 de 6 de abril de Ordenación del Turismo de Canarias, establece que los servicios de alojamiento turístico se ofertarán dentro de las modalidades hotelera y extrahotelera. Esta última incluye los apartamentos turísticos, villas, casas emblemáticas y casas rurales.

Por otra parte, la Ley 4/2004, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del mercado del alquiler de viviendas, excluye del ámbito de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos “ la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o proporcionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

La existencia de un amplio parque de viviendas destinadas a alquiler vacacional, no reguladas y amparadas por la normativa, junto con la problemática de la economía sumergida que conlleva dicha actividad, así como la presión ejercida por las principales asociaciones hoteleras y extrahoteleras, lleva a la necesidad de regular las condiciones y requisitos que deben cumplir las viviendas vacacionales, así como un control de aquellas viviendas que pretendan llevar a cabo dicha práctica de alquiler.

El 28 de mayo de 2015 se publica en el Boletín Oficial de Canarias el DECRETO 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

La Vivienda Vacacional se incorpora como una nueva tipología en la modalidad extrahotelera, si bien no les resulta de aplicación los requisitos constructivos, equipamientos o servicios aplicables al resto de establecimientos turísticos de alojamiento, debiendo cumplir unos requisitos específicos de condiciones de uso, seguridad, funcionales  y equipamientos mínimos.

Con carácter previo al inicio de la actividad se deberá llevar a cabo una Comunicación de la Actividad Turística de Vivienda Vacacional  y Declaración Responsable. Este documento deberá ser presentado al Servicio Administrativo de Turismo del Cabildo.

Para poder desarrollar la actividad, el titular de la explotación, ya sea persona física o jurídica, deberá estar dado de alta en el Impuesto de Actividades Económicas.

Además de cumplir con los ya referidos requisitos específicos, no debe existir prohibición expresa por parte de los Estatutos de Comunidad de Propietarios, en caso de que existan, que impida el desarrollo de la actividad de vivienda vacacional.

En el caso de modificación del Estatuto de la Comunidad de Propietarios, en el que se incluya una cláusula de prohibición de la actividad de vivienda vacacional, deberán cesar de dicha actividad todas aquellas viviendas que estuvieran desarrollándola.

Se exige también la aportación de Cédula de Habitabilidad de la vivienda o Licencia de Primera Ocupación o Declaración Responsable conforme a lo establecido en el Art. 166 –bis del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias  y de Espacios Naturales de Canarias, relativo a la adecuación de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.

Si bien la Licencia de Primera Ocupación o la Declaración responsable solo podrán obtenerse en el caso de viviendas ejecutadas con proyecto y licencia acordes a la normativa en vigor en el momento de su ejecución, la Cédula de Habitabilidad puede obtenerse adjuntando un certificado acreditativo de seguridad estructural y otra documentación anexa (planos, fotos, recibo de la contribución, escritura de propiedad…) que varía en función del Ayuntamiento.

Si bien estos requerimientos mencionados hasta ahora son “salvables” con más o menos facilidad, el Decreto es especialmente restrictivo (y ampliamente criticado) en el punto 2 del Artículo 3 del anexo, referente al Ámbito de Aplicación. En dicho apartado se determina que “Quedan expresamente excluidas del ámbito de aplicación de este Reglamento, las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas, conforme a las definiciones establecidas en La Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias.”

Es decir, en aquellas urbanizaciones turísticas o mixta residencial turística, que el planeamiento califique como tales,  no será viable, por norma general, el desarrollo de la actividad de vivienda vacacional.

En el caso de las viviendas en suelo rústico, la situación es más clara. El uso residencial debe ser autorizado y certificado como admisible por el Ayuntamiento competente en el caso de suelos clasificados como rústicos, con excepción de los asentamientos rurales y agrícolas, en los que dicho uso residencial es permitido. La autorización de usos no compatibles en suelo rústico debe realizarse a partir de calificación territorial.

El debate sigue vigente ya que algunas asociaciones de alquiler vacacional consideran que el Decreto 113/2015 tiene un carácter excluyente, favoreciendo al sector hotelero el cual acapara, de forma legal, la mayor parte de la oferta turística.