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Consultoría


Mejora de las condiciones de accesibilidad en edificios existentes


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Poco es sabido que los edificios de viviendas existentes están obligados a llevar a cabo ajustes razonables de accesibilidad antes del 4 de diciembre de 2017, de forma que se garantice que las personas con discapacidad puedan hacer uso de los elementos comunes en igualdad de condiciones que el resto de los vecinos.

El objetivo debe ser alcanzar las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios para satisfacer los requisitos establecidos en el Código Técnico de la Edificación.

Esto viene regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.

El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la disposición final 1.4 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, especifica que “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”

A priori lo que llama poderosamente la atención es el concepto de ajustes razonables. ¿Qué significa esto de los ajustes razonables?

La Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (LRRR) define en su artículo 2.4, el concepto de ajustes razonables a “ las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y practica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no desproporcionada, se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de las persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquellas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

El coste de las obras no debe superar 12 mensualidades de gastos comunes.

Este forma de cuantificar la accesibilidad universal obligatoria puede plantear algunas dudas, tales como la consideración de las doce mensualidades de gastos comunes de forma global o de forma individualizada para cada propietario o la forma de acometer el pago, en un año o de forma fraccionada.

Hay una serie de criterios de intervención en los edificios ya existentes, basados en los siguientes principios:

  • No empeoramiento de las condiciones ya existentes (salvo que dicha posibilidad se justifique en el CTE DB SUA)
  • Proporcionalidad entre el alcance constructivo de la intervención y el nivel de prestación exigido.
  • Flexibilidad para aquellos casos en que la aplicación del CTE no sea urbanística, técnica o económicamente viable o en su caso incompatible con el grado de protección del edificio.

En determinadas ocasiones será inviable la adecuación de determinados elementos debido a razones de tipo constructivo, técnico o económico. Para estos casos será necesario llevar a cabo medidas de tipo compensatorio, que minimicen en la medida de lo posible, los posibles riesgos que no hayan podido limitarse.

Las intervenciones en edificios de viviendas suponen, en muchas ocasiones, una mayor dificultad técnica y económica. El objetivo es conseguir la accesibilidad desde la vía pública hasta la vivienda, bien mediante la instalación de rampas accesibles para pequeños desniveles, ascensores accesibles para la comunicación vertical o en casos concretos plataformas elevadoras verticales y salvaescaleras.

Este tipo de intervenciones pueden llevarse a cabo en las zonas comunes del edificio, en patios exteriores o interiores; en espacios públicos exteriores o incluso en espacios de uso privado del propio edificio.

También puede ser necesaria la instalación de elementos de información o aviso (señalética luminosa y/o sonora) para orientación y uso de escaleras y ascensores o la instalación de elementos electrónicos de comunicación entre las viviendas y el exterior.

La edificación existente, concebida con otras necesidades distintas de las actuales, cuentan con mayores dificultades de intervención que en algunas ocasiones solo pueden resolverse dotando al marco normativo actual de cierta flexibilidad.

Los ajustes razonables para la accesibilidad universal podrán ser solicitadas a instancia de cualquier propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con algún tipo de discapacidad o por copropietarios mayores de 70 años. No podrán ser solicitadas por terceras personas que no ostenten la titularidad de la vivienda o local. Esto no impide que no puedan beneficiarse de las posibles medidas adoptadas.

No será necesario un acuerdo previo en junta ni para su ejecución ni para el pago de las obras a realizar, si se cumplen los requisitos anteriormente reseñados, salvo si se acuerda la aprobación de una derrama.

En el título III del R.D. 1/2013 se fijan las infracciones y sanciones aplicables en aquellos casos en que no se cumpla la normativa. En el caso de que algún o algunos de los propietarios se opongan , demoren u obstaculicen la ejecución de medidas de mejora de la accesibilidad en los términos expuestos anteriormente, podrá o podrán responder de forma individual a la sanción o sanciones que pudieran imponerse por la vía administrativa.

La fecha límite para que los edificios susceptibles de ajustes razonables sean accesibles a los ciudadanos con alguna discapacidad es el 4 de diciembre de 2017.

Según algunos estudios realizados, más del 75% de los edificios necesitan mejorar la accesibilidad.

Es importante recalcar que las posibles medidas de mejora de la accesibilidad deben contar con un proyecto técnico, por tanto, además de preverse el coste de las obras debe considerarse los honorarios de los técnicos intervinientes.

En CITAE ARQUITECTURA te asesoramos y desarrollamos el proyecto que se ajuste a las necesidades de cada inmueble.