Las Administraciones públicas tienen la potestad de enajenar bienes privados con fines de utilidad pública o intereses de tipo social y colectivo.

La expropiación forzosa es un instrumento para la obtención de suelo de cualquier naturaleza. Podemos encontrarnos con procedimientos expropiatorios que afectan a un bien determinado de forma total o parcial. Resulta necesario conocer el importe de la indemnización, tanto para el expropiado como para el expropiante.

Los procesos expropiatorios pueden ser principalmente de dos tipos: normales y de urgencia.

En las expropiaciones normales se deberá de establecer el justiprecio antes de la obtención de los bienes afectados por parte del expropiante.

Por el contrario, en las expropiaciones denominadas de urgencia, no es obligatorio llevar a cabo la fijación del justiprecio de forma previa a la posesión del bien por parte de la entidad expropiante. Normalmente este tipo de expropiaciones se amparan en Decretos.

Por tanto, la obligatoriedad o no de fijar el justiprecio antes de la posesión del bien por parte del expropiante, determina el tipo de expropiación.

Las expropiaciones de urgencia deberán desarrollarse en base al siguiente procedimiento:

• Publicación de la relación de bienes y/o derechos afectados en los boletines oficiales.
• Notificación al titular o titulares.
• Formalización del Acta previa.
• Obtención del certificado de dominio y cargas.
• Notificación al interesado del depósito previo, convocatoria para el pago del mismo y formalización del acta de Ocupación.
• Convocatoria para el pago del depósito previo y formalización del acta de ocupación.
• Anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
• Notificación individualizada de la propuesta de adquisición y hoja de aprecio

La determinación del valor del bien expropiado es lo que se conoce como justiprecio. La obtención del justiprecio es el principal problema en todo procedimiento expropiatorio. La fijación del justiprecio es la base de una valoración con fines expropiatorios.

Ambas partes, la expropiada y la expropiante, pueden llegar a un acuerdo amistoso tras aportación de las correspondientes hojas de aprecio. Primero deberá aportarla el expropiado y posteriormente la administración (ente expropiante).

Si tras el cruce de las hojas de aprecio el expropiado rechaza la formulada por la administración el expediente expropiatorio se dirige al Jurado Provincial de Expropiación.

En ocasiones no ha de valorarse únicamente el elemento o elementos afectados de forma directa. En las valoraciones parciales se ha de comprobar cómo puede afectar a la parte no expropiada la no posesión de la parte incluida en el expediente de expropiación.

Los criterios para la determinación del justiprecio dependerán del tipo de suelo afectado. El suelo puede ser:

• De naturaleza rural
• No urbanizable
• Urbanizable
• Urbanizado

Las edificaciones existentes, instalaciones, construcciones y plantaciones en suelo rural se deberán valorar con independencia del suelo, si son legales a fecha de valoración, son compatibles con el uso del suelo y no hayan sido consideradas en la valoración de suelo como mejora permanente.

Los distintos criterios valorativos se amparan en las siguientes leyes:

• Ley de Expropiación forzosa
• Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio por el que se aprueban las normas técnicas de valoración de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
• Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del  Suelo y Valoraciones.
• Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes.
• Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Texto refundido de la Ley del Suelo.
• Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre. Reglamento de valoraciones de suelo.

Te asesoramos en todo el proceso expropiatorio, ayudándote en las tareas administrativas, resolviendo tus dudas técnicas y determinando el importe de las indemnizaciones pertinentes.

Además del valor del suelo, calculamos el coste de reposición de las edificaciones, construcciones o instalaciones ya existentes, las posibles indemnizaciones por lucro cesante, por cese de arrendamiento o por traslado de actividad.