El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. La inscripción en dicho registro es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la Propiedad.

Dichos bienes inmuebles cuentan con un valor catastral, el cual es la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). 

En ocasiones pueden existir inexactitudes, errores en los cálculos o diferencias de criterios a la hora de fijar el valor catastral y por ende en la determinación de algunos impuestos cuya base imponible depende de dicho valor catastral.

El valor catastral es un valor administrativo fijado de forma objetiva para cada uno de los bienes inmuebles, con independencia de su naturaleza. Dicho valor es el resultado de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente y corresponde a la suma del valor del suelo y de la construcción.

Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:

• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
• El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
• Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
• Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana se determina a partir de las Normas Técnicas de Valoración y Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones y puede ser actualizado anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.También pueden ser actualizados de forma simultánea, con el fin de adecuarlos a los valores de mercado existentes y hacer coincidir sus características físicas y jurídicas con la realidad. Este procedimiento se lleva a cabo con la aprobación de la Ponencia de Valores.

EN QUÉ NOS PUEDE AFECTAR EL VALOR CATASTRAL

Como es sabido, algunos impuestos toman como referencia el valor catastral para determinar la base imponible. Si el valor catastral es superior al que realmente debería corresponder, estaremos pagando más cantidad por cada impuesto de lo necesario.

Dichos impuestos son el Impuesto de Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.

El Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI es el que tiene una relación más directa con el valor catastral. El IBI es un impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles. Su gestión, liquidación y recaudación corresponde a los ayuntamientos, si bien el valor catastral es la base imponible de este impuesto. La ley atribuye a los Ayuntamientos la capacidad para determinar los tipos impositivos, así como para articular determinados beneficios fiscales, todo lo cual determina finalmente la cuota del impuesto.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF, la vivienda habitual no genera rendimientos, por lo que no le afecta el valor catastral. Tampoco a los inmuebles destinados a cualquier actividad comercial.

Para el resto de los inmuebles urbanos se establece una imputación de rentas inmobiliarias. Esta renta imputada es el resultado de aplicar el 1,1 por ciento del valor catastral revisado, salvo los inmuebles revisados con anterioridad a 1994 a los que se aplica el 2 por ciento.

En los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes inmuebles transmitidos.

Algunas Comunidades Autónomas integran en sus reglas de comprobación coeficientes en función del año de aprobación de la ponencia de valores.

Para el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana, la base imponible de este impuesto es el resultado de aplicar al valor catastral que tenga el suelo cuando se devenga el impuesto, un porcentaje fijado por los Ayuntamientos.

Los Ayuntamientos pueden aplicar una reducción sobre este valor del terreno cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de una revisión catastral.

El tipo de gravamen es fijado por el Ayuntamiento mediante ordenanza fiscal.

QUÉ ALEGACIONES PODEMOS HACER

1. Revisiones en el valor. Podemos llevar a cabo alegaciones en el plazo de 1 mes, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la notificación o al de la finalización del plazo de 10 días para comparecer en el caso de notificación por edicto.Para ello llevamos a cabo el análisis de la notificación individualizada que se le remite y comprobamos todos los parámetros que pueden influir en el valor final, incluyendo posibles discrepancias en la asignación del inmueble dentro de una determinada zona de valor o polígono. Si se detectan incongruencias le realizamos el informe técnico para que sea remitido a la Administración.Estas alegaciones o recursos solo podrán llevarse a cabo tras la redacción de una ponencia catastral y posterior notificación, dentro de los plazos legalmente previstos.
    

2. Subsanación de errores en la caracterización del bien. Llevamos a cabo el análisis de la hoja de notificación u hoja valorativa y comprobamos si existen errores de cálculo o discrepancias en la metodología de cálculo fijada en la ponencia catastral. Estas alegaciones cuentan con una retroactividad de cuatro años y por tanto el exceso del impuesto abonado durante dicho periodo podría ser devuelto.

ERRORES EN EL VALOR CATASTRAL

Hemos detectado numerosos errores en la determinación del valor catastral. Como regla general sabemos que el valor catastral no puede ser superior al valor de mercado del inmueble.

Estos errores en la determinación de los valores catastrales pueden darse para cualquier tipo de inmueble si bien son más significativos principalmente en edificaciones especiales  tales como instalaciones de tipo deportivo, industrial, comercial, áreas de ocio y recreativas o también en terrenos, fundamentalmente con gestión urbanística pendiente o en proceso de desarrollo. En viviendas unifamiliares aisladas la probabilidad de error es mayor que en el caso de viviendas en edificación plurifamiliar.

En base al recibo de contribución, nuestros técnicos pueden determinar, sin compromiso alguno, si existen posibles errores en la determinación del valor catastral del inmueble. Una vez confirmada la existencia de errores y evaluada la posible diferencia de valores, llevamos a cabo la redacción del informe de Auditoria Catastral para su presentación y tramitación en la Dirección Territorial del Catastro.